Договор с агентством недвижимости
Типы договоров, что должно быть, разумный срок и оговорки, которые не подписывают не думая.
Типы договоров
Есть два основных посреднических договора:
- Эксклюзивный — вы уполномочиваете одно агентство на срок (обычно 3–6 месяцев); комиссия платится даже если покупателя нашли вы сами. Агентство больше вкладывает в маркетинг.
- Неэксклюзивный — несколько агентств параллельно; комиссию получает приведшее покупателя. Больше каналов, но никто не вкладывается полностью.
Рекомендация: эксклюзивный, с чётким сроком и условием ежемесячной отчётности.
Что ОБЯЗАТЕЛЬНО должно быть в договоре
- Данные сторон (ваши + полное название агентства, налоговый номер, рег. номер и номер лицензии)
- Предмет — объект (адрес, площадь, кадастровый участок)
- Тип — эксклюзивный или нет
- Срок — начало и конец, НИКОГДА без даты окончания
- Стартовая цена и кто может её менять
- Комиссия — % с чётко выделенным НДС
- Кто и когда платит
- Что агентство реально делает (перечень услуг)
- Оговорки о расторжении и отчётности
Разумный срок
- 3 месяца — норма, достаточно для серьёзной кампании
- 6 месяцев — для премиум и особых локаций
- 1 год — только если агентство предлагает что-то особое взамен
Избегайте бессрочных договоров — без даты окончания они длятся годами без вашего контроля.
«Хвостовая» оговорка и истечение
По истечении можно продлить, сменить агентство или попробовать самому. Но если покупатель, смотревший объект во время договора, вернётся в течение периода после истечения (часто 30–60 дней), агентство нередко всё равно получает комиссию. Эта «хвостовая» оговорка должна быть письменной — требуйте конкретное число дней до подписания.
Расторжение до истечения
Причины, обычно признаваемые судом: агентство не исполняет обязанности, потеряло лицензию или в блокировке, либо вы снимаете объект с продажи. Расторжение «потому что у других дешевле» обычно не проходит и может повлечь компенсацию. Проверьте оговорку о расторжении до подписания.
Что не подписывать не думая
- Договор без даты окончания.
- Оплата всей комиссии авансом (маркетинговые услуги могут быть авансом, но отдельной строкой).
- Комиссия «наличными без счёта».
- Без перечня услуг — не докажете неисполнение.
- «Хвостовая» оговорка свыше 90 дней.
- Подпись на месте без 24–48 ч на проверку условий.
Частые вопросы
Должен ли договор с агентством иметь дату окончания?
Да, всегда требуйте конкретную дату окончания (например, 3 месяца). Бессрочные договоры могут длиться годами без вашего контроля и осложняют смену агентства.
Что такое «хвостовая» оговорка?
Право агентства на комиссию, если покупатель, смотревший объект во время договора, купит в течение периода (часто 30–60 дней) после истечения. Должна быть письменной с конкретным числом дней.
Можно ли расторгнуть договор до истечения?
Да, если агентство не исполняет обязанности, теряет лицензию или вы снимаете объект с продажи. Расторжение лишь из-за более дешёвых конкурентов обычно не проходит и может повлечь компенсацию.
Это руководство носит общий характер и не является юридической консультацией. Перед подписанием проконсультируйтесь с юристом по конкретным оговоркам.