Agency contract — what to check

Tipovi ugovora sa agencijom

U Srbiji postoje dva osnovna tipa posredničkog ugovora:

• Ekskluzivni ugovor — vi ovlašćujete samo jednu agenciju za određeni period (obično 3-6 meseci). Provizija se plaća čak i ako vi sami nađete kupca u tom periodu. Prednost: agencija ulaže više u marketing jer zna da je njena.
• Neekskluzivni ugovor — možete potpisati sa više agencija paralelno. Provizija ide onoj agenciji koja zapravo dovede kupca. Prednost: više kanala promocije; mana: nijedna agencija ne ulaže maksimalno.

Preporuka: ekskluzivni ugovor sa jasnim trajanjem (npr. 3 meseca sa mogućnošću produženja) i klauzulom o izveštavanju (mesečni izveštaji o pregledima i ponudama).

Šta MORA da bude u ugovoru

• Tačan podaci o stranama — vaše puno ime, adresa, JMBG; pun naziv agencije, PIB, matični broj, broj licence
• Predmet ugovora — tačan opis nekretnine (adresa, kvadratura, broj katastarske parcele)
• Tip angažovanja — ekskluzivni ili neekskluzivni, jasno napisano
• Trajanje ugovora — početak i kraj, NIKAD bez datuma isteka
• Početna cena — i klauzula o tome ko može da je menja
• Visina provizije — % od ugovorene cene, plus PDV jasno odvojen
• Ko plaća proviziju — vi (prodavac), kupac, ili obojica i u kom razmeru
• Kada se plaća provizija — pri potpisu predugovora? glavnog ugovora? isplate cele cene?
• Šta agencija konkretno radi — lista usluga (fotografije, oglašavanje, pregledi, dokumentacija)
• Klauzula o otkazivanju — pod kojim uslovima možete raskinuti ugovor i šta to košta
• Klauzula o izveštavanju — kako i kako često vas agencija obaveštava o napretku

Razumno trajanje ugovora

Standardna praksa:

• 3 meseca — najčešće, dovoljno za ozbiljnu kampanju
• 6 meseci — za luksuzne nekretnine i specifične lokacije
• 1 godina — samo ako agencija zauzvrat nudi nešto posebno (npr. profesionalne 3D ture, video, prevod oglasa na strani jezik)

Izbegavajte ugovore "do daljeg" ili "do raskida". Bez datuma isteka, ugovor traje godinama bez vašeg uvida.

Šta ako agencija ne nađe kupca u dogovorenom roku?

Po isteku ugovora:

• Možete produžiti za isti period (sa istom agencijom ako ste zadovoljni)
• Možete preći drugoj agenciji — uz ispunjenje obaveza iz prethodnog ugovora (ako postoje)
• Možete probati sami (oglas na portalu) i ne potpisati novi ugovor

Važno: ako se kupac koji je video stan tokom važećeg ugovora vrati u nekom periodu po isteku (često se ugovara 30-60 dana, ali rok zavisi od konkretnog ugovora), agencija često ima pravo na proviziju. Ova "tail klauzula" mora biti pismeno u ugovoru — pročitajte je pažljivo i tražite konkretan broj dana pre potpisivanja.

Otkazivanje ugovora pre isteka

Razlozi za otkazivanje koje sud uglavnom priznaje:

• Agencija ne ispunjava obaveze (npr. ne objavi oglas, ne organizuje preglede)
• Agencija je izgubila licencu ili je u blokadi
• Vi povlačite stan iz prodaje (npr. lični razlozi, promena planova)

Otkazivanje "jer su drugi jeftiniji" obično ne prolazi i agencija može tražiti naknadu štete (utrošeno vreme, fotografisanje, marketing). Pre potpisa proverite klauzulu o otkazivanju.

Često postavljana pitanja