Как проверить недвижимость в кадастре

Что такое кадастр и почему проверка бесплатна

Кадастр недвижимости — публичный реестр, который ведёт Республиканское геодезическое управление (RGZ). По каждому объекту записано, кто собственник, какая площадь, на каком кадастровом участке он расположен и есть ли обременения. Доступ бесплатный и публичный через портал eKatastar — серьёзное преимущество для покупателя в Сербии.

• Собственник и совладельцы (и их доли)
• Площадь и структура (этаж, число отдельных частей)
• Кадастровый участок и кадастровый муниципалитет (KO)
• Обременения: ипотека, узуфрукт, запрет на распоряжение, сервитуты
• Зарегистрировано ли право собственности («uknjižen»)

На Kaza.rs часть этих данных мы показываем на страницах зданий и на странице оценки — агрегированно и без личных данных собственника.

Что нужно проверить перед покупкой

• Собственник = продавец. Имя в кадастре должно совпадать с тем, кто вам продаёт. Если продаёт представитель — требуйте нотариальную доверенность; если наследство — вступившее в силу решение.
• Площадь. Метраж в кадастре должен соответствовать объявлению и договору.
• Обременения. Проверьте ипотеку, узуфрукт или запрет (см. ниже).
• Регистрация. «Uknjižen» означает, что право собственности зарегистрировано — проще продать и взять кредит.
• Здание и участок. Легально ли здание (зарегистрировано) и на каком участке.

Обременения: ипотека, узуфрукт, запрет

Обременение не означает автоматически, что что-то не так — но до подписания нужно знать, что есть и как это снимается.

• Ипотека (hipoteka) — залог банка, чаще всего потому что продавец купил в кредит. Это нормально и решается при закрытии сделки: часть цены идёт банку, банк снимает ипотеку. Требуйте согласие банка и чтобы снятие было условием оплаты.
• Узуфрукт (plodouživanje) — право другого лица (часто родителя или родственника) пожизненно пользоваться недвижимостью. Право собственности передать можно, но узуфруктуарий сохраняет право пользования — это нужно урегулировать до покупки.
• Запрет на распоряжение (zabrana) — запрет на продажу или обременение (например, судебный или налоговый). Более серьёзный сигнал — пока запрет не снят, передача права невозможна.
• Сервитут (službenost) — например, право прохода; обычно важнее для домов и участков, чем для квартир.

На страницах зданий Kaza.rs мы показываем агрегированный правовой статус (сколько квартир без обременений, с ипотекой, с узуфруктом) — никогда имена собственников.

Как проверить недвижимость — пошагово

• 1. eKatastar (RGZ). Откройте официальный портал eKatastar и ищите по адресу или номеру участка. Данные на кириллице и бесплатны — видны собственник, площадь и обременения.
• 2. Kaza.rs — страница здания. Найдите здание по адресу: показываем число квартир, этажность, кадастровый участок и правовой статус (агрегированно).
• 3. Kaza.rs — оценка. Введите адрес и номер квартиры: получите оценку стоимости, оценку аренды и правовой статус именно этой квартиры.
• 4. Выписка из реестра. Для самой сделки юрист или нотариус получает актуальную выписку (list nepokretnosti) — документ, прилагаемый к договору.

Насколько часто встречаются обременения — цифры

Совет «проверьте обременения» выглядит формальностью, пока не увидишь масштаб. Из 910.221 квартир, учтённых в кадастре, обременение имеют 19,1% — примерно каждая пятая.

• 131.925 квартир с зарегистрированной ипотекой
• 43.191 с правом пользования (плодоужитие)
• 727.278 без единого обременения

Разброс между городами больше, чем ожидается — от 9,5% до 27,2%. В Нови-Саде доля выше, чем в Белграде, при кратно меньшем размере города.

Срез на 20.08.2026. Показаны только города минимум с 5.000 учтённых квартир — ниже этого порога цифра отражает полноту наших данных, а не рынок. Количество квартир указано рядом с каждым процентом. Ипотека снимается после погашения кредита, поэтому это снимок, а не постоянное состояние.

Проверьте правовой статус конкретной квартиры — по адресу и номеру →

Часто задаваемые вопросы