Город	Квартир	Зданий	Население	Ср. возраст
Beograd	388.882	25.937	1.681.405	42,7
Novi Sad	147.470	9.447	368.967	40,8
Niš	38.578	1.880	249.501	43,4
Kragujevac	23.572	1.137	171.186	43,5
Subotica	17.936	878	123.952	43,9
Pančevo	14.793	1.171	115.454	43,6
Čačak	12.362	656	105.612	44,5
Zrenjanin	10.401	546	105.722	44,8
Kraljevo	10.088	657	110.196	44,8
Valjevo	10.062	736	82.169	44,9
Jagodina	9.067	635	64.644	44,7
Bor	8.830	811	40.845	44,8
Loznica	7.342	471	72.062	44,1
Smederevo	7.085	430	97.930	43,2
Sremska Mitrovica	6.611	502	72.580	44,6
ČAJETINA	6.602	521	14.585	45,3
Sombor	6.480	480	70.818	46,0
Leskovac	5.580	444	123.950	44,4

Источник: кадастр RGZ; перепись 2022 (RZS).

Сколько квартир под ипотекой

Доля квартир с ипотекой, записанной в кадастре, по городам и по общинам Белграда. Считаются только квартиры (без помещений и гаражей) и только обременения на саму квартиру, а не на участок или здание. Данные кадастра собраны с 01.04.2026 по 08.11.2026.

840 618Квартир (все города в базе)

125 354С ипотекой

14,9%Доля

Город	Квартир	С ипотекой	Доля
Beograd	383 896	55 338	14,4%
Novi Sad	128 597	20 813	16,2%
Niš	38 471	5 237	13,6%
Kragujevac	23 328	3 548	15,2%
Subotica	17 915	3 349	18,7%
Pančevo	14 771	2 535	17,2%
Čačak	12 321	2 235	18,1%
Zrenjanin	10 398	2 084	20,0%
Valjevo	10 058	1 496	14,9%
Kraljevo	9 895	1 503	15,2%
Jagodina	9 065	1 197	13,2%
Bor	8 822	2 863	32,5%
Loznica	7 341	546	7,4%
Smederevo	7 075	822	11,6%
Sremska Mitrovica	6 606	1 232	18,6%
Čajetina	6 589	687	10,4%
Sombor	6 479	1 170	18,1%
Leskovac	5 579	679	12,2%
Kruševac	5 462	598	10,9%

Белград по общинам

Община	Квартир	С ипотекой	Доля
Novi Beograd	85 025	12 418	14,6%
Zvezdara	55 055	8 995	16,3%
Voždovac	43 805	7 475	17,1%
Palilula	35 464	4 814	13,6%
Zemun	33 436	6 562	19,6%
Vračar	31 354	3 141	10,0%
Čukarica	30 916	4 069	13,2%
Stari grad	27 235	2 557	9,4%
Rakovica	24 748	3 699	14,9%
Savski venac	16 858	1 608	9,5%

Скачать таблицу (CSV) Заложена ли конкретная квартира: бесплатная проверка ипотеки.

Источник: кадастр RGZ; обработка Kaza.rs. Города не менее чем с 5 000 квартирами в кадастре. Можно использовать с указанием источника (kaza.rs).

Как росли цены на недвижимость

Средняя цена за м² с 2008 года по настоящее время: Srbija (индекс цен на недвижимость BIS)

+80.3%

Рост цен в Сербии с 2019 года. (Beograd, 2019–2025)

+8.1%

Годовой рост в Сербии (2023–2024)

€1.675/m²

Среднее по Сербии (Q2 2026)

Недвижимость как инвестиция

Сколько стоили бы сегодня деньги, вложенные в квартиру в Сербии, по сравнению с золотом, индексом S&P 500 и известными акциями?

Вложено (€)

Год вложения

Учитывать аренду

Логарифмическая шкала: разрыв между лучшими акциями и остальными огромен, поэтому ось логарифмическая.

Это исторические данные, а не прогноз. Показанные акции — одни из самых известных компаний и исторических лидеров; прошлая доходность не гарантирует будущую. Не является инвестиционной рекомендацией. Доходность недвижимости — рост цены (индекс BIS/NBS); опционально плюс оценочная чистая аренда (~3,5% в год).

Источники: недвижимость (BIS / NBS, индекс цен на жилую недвижимость); акции и золото (Alpha Vantage, полная доходность, с учётом дивидендов); курс EUR/USD (ECB).

Логотипы принадлежат соответствующим компаниям. Kaza.rs не связан с ними и не представляет их.

Сколько бы стоила ваша недвижимость сегодня?

Рассчитайте ежемесячный платёж, общую сумму процентов и все расходы на покупку недвижимости в Сербии.

Город

Год покупки

Цена покупки (€)

Что говорят данные

Анализ 1.495 объявлений о продаже (цены скорректированы по росту рынка)

Самые популярные размеры квартир

Студия (<35m²)

7.1%

Однокомнатная (35-50m²)

15.9%

Двухкомнатная (50-65m²)

17.2%

Трёхкомнатная (65-80m²)

12.8%

Четырёхкомнатная (80-100m²)

10.7%

Большая (100m²+)

36.3%

В каком ценовом диапазоне большинство объектов

до €50.000

18.9%

€50.000–€100.000

28.7%

€100.000–€150.000

18.1%

€150.000–€200.000

8.6%

€200.000–€300.000

6.8%

€300.000+

18.9%

Самые дорогие районы: Beograd

Наша оценка по районам (RGZ не публикует цены по районам)

1. Senjak €4.000/m²

2. Dedinje €3.800/m²

3. Stari grad €3.629/m²

4. Diplomatsko naselje €3.500/m²

5. Kosančićev venac €3.500/m²

6. Diplomatska kolonija €3.500/m²

7. Vračar €3.493/m²

8. Čubura €3.300/m²

9. Savski venac €3.268/m²

10. Dorćol €3.200/m²

11. Neimar €3.200/m²

12. Slavija €3.000/m²

13. Belvil €3.000/m²

14. Profesorska kolonija €3.000/m²

15. Novi Beograd €2.970/m²

Самые дорогие районы: Novi Sad

Наша оценка по районам (RGZ не публикует цены по районам)

1. Stari Grad €2.850/m²

2. Liman 1 €2.750/m²

3. Liman 2 €2.700/m²

4. Liman 3 €2.650/m²

5. Grbavica €2.600/m²

6. Liman 4 €2.550/m²

7. Adamovićevo Naselje €2.400/m²

8. Rotkvarija €2.300/m²

9. Sajmište €2.200/m²

10. Banatić €2.100/m²

11. Novo naselje €2.100/m²

12. Podbara €2.100/m²

13. Detelinara €2.050/m²

14. Telep €2.000/m²

15. Bistrica (Novo Naselje) €2.000/m²

Самые дорогие районы: Niš

Наша оценка по районам (RGZ не публикует цены по районам)

1. Centar €1.600/m²

2. Medijana €1.500/m²

3. Palilula €1.300/m²

4. Pantelej €1.200/m²

5. Crveni Krst €1.100/m²

Возраст здания vs. цена за м²

До 1970 г.

€1.685/m²

1970–1989

€1.433/m²

1990–2004

€1.186/m²

2005–2014

€1.796/m²

2015+

€2.074/m²

Цена по количеству комнат

1 комната

€1.927/m²

€60.205
~32m² · 104 объявлений

2 комнаты

€1.790/m²

€87.068
~51m² · 393 объявлений

3 комнаты

€1.590/m²

€123.207
~80m² · 369 объявлений

4 комнаты

€1.505/m²

€163.612
~115m² · 211 объявлений

5 комнат

€1.244/m²

€205.914
~181m² · 95 объявлений

6 комнат

€1.032/m²

€220.295
~202m² · 72 объявлений

Насколько реально снижаются цены?

-9.4%

Среднее снижение цены

€7.698

Среднее снижение цены в евро

205

Объявлений со сниженной ценой

Квартира vs. дом

Как различаются цены квартир и домов, на основе 1.337 объявлений

Квартира

Средняя цена за м² €1.936

Средняя цена €118.461

Средняя площадь 61m²

Количество объявлений 850

Дом

Средняя цена за м² €987

Средняя цена €182.999

Средняя площадь 178m²

Количество объявлений 487

Когда лучше всего покупать недвижимость?

Сезонные тренды и скорость продаж: анализ объявлений о продаже на kaza.rs

Когда размещают больше всего объявлений?

Jan

Feb

130

Mar

113

Apr

170

Maj

120

Jun

142

Jul

114

Avg

135

Sep

Okt

Nov

Dec

May & Jul больше всего объявлений. Конкуренция выше. Nov/Dec меньше всего. Лучший выбор для покупателей.

Сколько дней недвижимость ждёт покупателя?

Pančevo

90 дн.

Kraljevo

93 дн.

Smederevo

96 дн.

Beograd

102 дн.

Novi Sad

105 дн.

Niš

111 дн.

Mladenovac

117 дн.

Obrenovac

120 дн.

Zlatibor

121 дн.

Leskovac

129 дн.

Ruma

135 дн.

Vrnjačka Banja

141 дн.

Kragujevac

146 дн.

Самый быстрый рынок
Pančevo

146

Самый медленный город
Kragujevac

170

Среднее количество дней до первого снижения цены

Сколько средних зарплат нужно на квартиру 60 м²?

Сколько лет средней чистой зарплаты нужно для покупки квартиры в каждом городе

Beograd

15,5

лет средней зарплаты

Средняя чистая зарплата: €1.050/в месяц
Цена квартиры (60m²): €194.760
Цена за м²: €3.246