Город	Квартир	Зданий	Население	Ср. возраст
Beograd	398.972	27.682	1.681.405	42,7
Novi Sad	165.563	9.447	368.967	40,8
Niš	40.022	1.872	249.501	43,4
Kragujevac	25.440	1.137	171.186	43,5
Subotica	21.383	878	123.952	43,9
Čačak	19.683	656	105.612	44,5
Kraljevo	17.278	657	110.196	44,8
Pančevo	14.848	1.171	115.454	43,6
Valjevo	14.556	736	82.169	44,9
Jagodina	12.344	635	64.644	44,7
Zrenjanin	11.748	546	105.722	44,8
Loznica	9.973	471	72.062	44,1
Bor	8.892	809	40.845	44,8
Sremska Mitrovica	7.305	502	72.580	44,6
Smederevo	7.290	430	97.930	43,2
ČAJETINA	6.893	521	14.585	45,3
Sombor	6.573	480	70.818	46,0
Šabac	6.407	519	105.432	43,7

Источник: кадастр RGZ; перепись 2022 (RZS).

Сколько квартир под ипотекой

Доля квартир с ипотекой, записанной в кадастре, по городам и по общинам Белграда. Считаются только квартиры (без помещений и гаражей) и только обременения на саму квартиру, а не на участок или здание. Данные на 28.09.2026.

900 955Квартир (все города в базе)

131 926С ипотекой

14,6%Доля

Город	Квартир	С ипотекой	Доля
Beograd	391 561	55 954	14,3%
Novi Sad	141 492	22 309	15,8%
Niš	39 909	5 315	13,3%
Kragujevac	25 184	3 571	14,2%
Subotica	21 371	3 993	18,7%
Čačak	19 642	3 600	18,3%
Kraljevo	17 085	2 670	15,6%
Pančevo	14 826	2 550	17,2%
Valjevo	14 552	2 138	14,7%
Jagodina	12 342	1 622	13,1%
Zrenjanin	11 745	2 325	19,8%
Loznica	9 972	662	6,6%
Bor	8 884	2 869	32,3%
Sremska Mitrovica	7 300	1 359	18,6%
Smederevo	7 280	851	11,7%
Čajetina	6 880	706	10,3%
Sombor	6 572	1 188	18,1%
Šabac	6 285	954	15,2%
Leskovac	5 795	749	12,9%
Kruševac	5 532	617	11,2%
Užice	5 214	797	15,3%
Priboj	5 197	723	13,9%

Белград по общинам

Община	Квартир	С ипотекой	Доля
Novi Beograd	85 952	12 520	14,6%
Zvezdara	55 659	8 997	16,2%
Voždovac	46 727	7 758	16,6%
Palilula	37 311	4 986	13,4%
Zemun	33 344	6 554	19,7%
Čukarica	31 686	4 085	12,9%
Vračar	31 058	3 093	10,0%
Stari grad	27 913	2 707	9,7%
Rakovica	25 001	3 668	14,7%
Savski venac	16 910	1 586	9,4%

Скачать таблицу (CSV) Заложена ли конкретная квартира: бесплатная проверка ипотеки.

Источник: кадастр RGZ; обработка Kaza.rs. Города не менее чем с 5 000 квартирами в кадастре. Можно использовать с указанием источника (kaza.rs).

Как росли цены на недвижимость

Средняя цена за м² с 2008 года по настоящее время — Srbija (индекс цен на недвижимость BIS)

+80.3%

Рост цен в Сербии с 2019 года. (Beograd, 2019–2025)

+8.1%

Годовой рост в Сербии (2023 — 2024)

€1.675/m²

Среднее по Сербии (Q2 2026)

Недвижимость как инвестиция

Сколько стоили бы сегодня деньги, вложенные в квартиру в Сербии — по сравнению с золотом, индексом S&P 500 и известными акциями?

Вложено (€)

Год вложения

Учитывать аренду

Логарифмическая шкала — разрыв между лучшими акциями и остальными огромен, поэтому ось логарифмическая.

Это исторические данные, а не прогноз. Показанные акции — одни из самых известных компаний и исторических лидеров; прошлая доходность не гарантирует будущую. Не является инвестиционной рекомендацией. Доходность недвижимости — рост цены (индекс BIS/NBS); опционально плюс оценочная чистая аренда (~3,5% в год).

Источники: недвижимость — BIS / NBS (индекс цен на жилую недвижимость); акции и золото — Alpha Vantage (полная доходность, с учётом дивидендов); курс EUR/USD — ECB.

Логотипы принадлежат соответствующим компаниям. Kaza.rs не связан с ними и не представляет их.

Сколько бы стоила ваша недвижимость сегодня?

Рассчитайте ежемесячный платёж, общую сумму процентов и все расходы на покупку недвижимости в Сербии.

Город

Год покупки

Цена покупки (€)

Что говорят данные

Анализ 1.485 объявлений о продаже — цены скорректированы по росту рынка

Самые популярные размеры квартир

Студия (<35m²)

7.1%

Однокомнатная (35-50m²)

15.9%

Двухкомнатная (50-65m²)

17.3%

Трёхкомнатная (65-80m²)

12.9%

Четырёхкомнатная (80-100m²)

10.7%

Большая (100m²+)

36%

В каком ценовом диапазоне большинство объектов

до €50.000

19.6%

€50.000 — €100.000

28.8%

€100.000 — €150.000

18%

€150.000 — €200.000

8.1%

€200.000 — €300.000

6.6%

€300.000+

18.9%

Самые дорогие районы — Beograd

Наша оценка по районам — RGZ не публикует цены по районам

1. Senjak €4.000/m²

2. Dedinje €3.800/m²

3. Stari grad €3.629/m²

4. Diplomatsko naselje €3.500/m²

5. Kosančićev venac €3.500/m²

6. Diplomatska kolonija €3.500/m²

7. Vračar €3.493/m²

8. Čubura €3.300/m²

9. Savski venac €3.268/m²

10. Dorćol €3.200/m²

11. Neimar €3.200/m²

12. Slavija €3.000/m²

13. Belvil €3.000/m²

14. Profesorska kolonija €3.000/m²

15. Novi Beograd €2.970/m²

Самые дорогие районы — Novi Sad

Наша оценка по районам — RGZ не публикует цены по районам

1. Stari Grad €2.850/m²

2. Liman 1 €2.750/m²

3. Liman 2 €2.700/m²

4. Liman 3 €2.650/m²

5. Grbavica €2.600/m²

6. Liman 4 €2.550/m²

7. Adamovićevo Naselje €2.400/m²

8. Rotkvarija €2.300/m²

9. Sajmište €2.200/m²

10. Banatić €2.100/m²

11. Novo naselje €2.100/m²

12. Podbara €2.100/m²

13. Detelinara €2.050/m²

14. Telep €2.000/m²

15. Bistrica (Novo Naselje) €2.000/m²

Самые дорогие районы — Niš

Наша оценка по районам — RGZ не публикует цены по районам

1. Centar €1.600/m²

2. Medijana €1.500/m²

3. Palilula €1.300/m²

4. Pantelej €1.200/m²

5. Crveni Krst €1.100/m²

Возраст здания vs. цена за м²

До 1970 г.

€1.673/m²

1970 — 1989

€1.423/m²

1990 — 2004

€1.177/m²

2005 — 2014

€1.779/m²

2015+

€2.057/m²

Цена по количеству комнат

1 комната

€1.909/m²

€59.650
~32m² · 104 объявлений

2 комнаты

€1.769/m²

€86.103
~51m² · 392 объявлений

3 комнаты

€1.573/m²

€121.735
~79m² · 368 объявлений

4 комнаты

€1.505/m²

€163.940
~115m² · 209 объявлений

5 комнат

€1.248/m²

€207.456
~183m² · 93 объявлений

6 комнат

€994/m²

€216.396
~202m² · 70 объявлений

Насколько реально снижаются цены?

-9.4%

Среднее снижение цены

€7.703

Среднее снижение цены в евро

202

Объявлений со сниженной ценой

Квартира vs. дом

Как различаются цены квартир и домов — на основе 1.328 объявлений

Квартира

Средняя цена за м² €1.919

Средняя цена €117.263

Средняя площадь 60m²

Количество объявлений 845

Дом

Средняя цена за м² €981

Средняя цена €181.469

Средняя площадь 178m²

Количество объявлений 483

Когда лучше всего покупать недвижимость?

Сезонные тренды и скорость продаж — анализ объявлений о продаже на kaza.rs

Когда размещают больше всего объявлений?

Jan

Feb

130

Mar

113

Apr

170

Maj

120

Jun

143

Jul

114

Avg

136

Sep

Okt

Nov

Dec

May & Jul больше всего объявлений — конкуренция выше. Nov/Dec меньше всего — лучший выбор для покупателей.

Сколько дней недвижимость ждёт покупателя?

Pančevo

90 дн.

Kraljevo

93 дн.

Smederevo

96 дн.

Beograd

102 дн.

Novi Sad

105 дн.

Niš

111 дн.

Mladenovac

117 дн.

Zlatibor

121 дн.

Ruma

135 дн.

Vrnjačka Banja

141 дн.

Kragujevac

148 дн.

Самый быстрый рынок
Pančevo

148

Самый медленный город
Kragujevac

171

Среднее количество дней до первого снижения цены

Сколько средних зарплат нужно на квартиру 60 м²?

Сколько лет средней чистой зарплаты нужно для покупки квартиры в каждом городе

Beograd

15,5

лет средней зарплаты

Средняя чистая зарплата: €1.050/mes
Цена квартиры (60m²): €194.760
Цена за м²: €3.246