Как рассчитывается оценка стоимости недвижимости

Что больше всего влияет на стоимость

Стоимость недвижимости определяют несколько факторов, но влияют они не одинаково. Примерный порядок по значимости:

• Локация (цена за м² в районе): самый важный фактор. Одна и та же квартира в двух районах может различаться в разы.
• Площадь: большие квартиры стоят больше в сумме, но у маленьких, как правило, выше цена за м².
• Возраст и состояние: год постройки, ремонт, качество.
• Этаж и ориентация: высокий этаж с лифтом, балкон, стороны света.
• Тип: квартира, дом или новостройка (новостройка с премией).
• Правовой статус: регистрация и обременения (ипотека, узуфрукт) влияют на цену и продажу.

Цена за квадратный метр: отправная точка

Самая простая оценка начинается со средней цены за м² для конкретного района, которая умножается на площадь и корректируется по возрасту, этажу и прочему. Поэтому локация так важна: она задаёт базовую цену за м².

• Оценка = (цена за м² в районе) × (площадь) × (корректировки).
• У маленьких квартир обычно выше цена за м² (больше спрос, ниже общая сумма), поэтому 30 м² и 90 м² имеют разную цену за м².
• Наша оценка берёт цену за м² по вашему адресу и подстраивает её под введённую площадь.

Автоматическая оценка (AVM): как работает

Автоматическая оценка стоимости (AVM) использует тот же принцип, что и порталы вроде Zillow: модель совмещает рыночные цены района с данными об объекте и за секунду выдаёт ориентировочную стоимость.

• Использует цены района + характеристики объекта (площадь, возраст, тип).
• На Kaza.rs мы дополнительно используем кадастровые данные (площадь, этажность, участок) для более точного ввода.
• Честно: AVM ориентировочная; точнее всего там, где много данных, и менее точна для нетипичных объектов.

Оценка vs. официальная оценка

Важно различать две вещи:

• Информационная (автоматическая) оценка: бесплатная, мгновенная, для ориентира (например, «реалистична ли цена из объявления»).
• Официальная оценка: её делает лицензированный оценщик на месте. Банки требуют её для ипотеки, суд/наследство для процедур.

Наша оценка относится к первой группе: отлично для первой картины, но не заменяет официальную оценку, когда нужен документ.

Как бесплатно оценить свою недвижимость

• 1. Откройте страницу оценки и введите адрес (начните вводить улицу, предложим из базы).
• 2. Введите площадь или номер квартиры (площадь возьмём из кадастра).
• 3. Получите оценку стоимости, оценку аренды и правовой статус именно этого объекта.
• 4. Планируете кредит? Перенесите сумму в ипотечный калькулятор, чтобы увидеть платёж.

Часто задаваемые вопросы