Kako proveriti nekretninu u katastru
Pre nego što date kaparu, proverite ko je stvarni vlasnik, da li se površina poklapa i da li na nekretnini postoje tereti. U Srbiji je katastar javan i besplatan — evo šta da gledate i kako.
Šta je katastar i zašto je provera besplatna
Katastar nepokretnosti je javni registar koji vodi Republički geodetski zavod (RGZ). Za svaku nekretninu upisano je ko je vlasnik, kolika je površina, na kojoj je katastarskoj parceli i da li postoje tereti. Pristup je besplatan i javan preko portala eKatastar — što je velika prednost za kupca u Srbiji u odnosu na mnoge druge zemlje.
- Vlasnik i suvlasnici (i njihovi udeli)
- Površina i struktura (sprat, broj posebnih delova)
- Katastarska parcela i katastarska opština (KO)
- Tereti: hipoteka, plodouživanje, zabrana raspolaganja, službenosti
- Da li je nekretnina uknjižena (upisano pravo svojine)
Na Kaza.rs deo ovih podataka prikazujemo na stranicama zgrada i na strani za procenu — agregatno i bez ličnih podataka vlasnika.
Šta sve treba proveriti pre kupovine
- Vlasnik = prodavac. Ime u katastru mora da se poklapa sa onim ko vam prodaje. Ako prodaje punomoćnik, tražite overeno punomoćje; ako je nasleđe — pravosnažno ostavinsko rešenje.
- Površina. Kvadratura u katastru treba da odgovara oglasu i ugovoru.
- Tereti. Proverite ima li hipoteke, plodouživanja ili zabrane (objašnjeno niže).
- Uknjiženost. „Uknjižen“ stan znači da je pravo svojine upisano — lakše se prodaje i kreditira.
- Objekat i parcela. Da li je objekat legalan (upisan) i na kojoj se parceli nalazi.
Tereti na nekretnini: hipoteka, plodouživanje, zabrana
Teret ne znači automatski da nešto nije u redu — ali morate da znate šta postoji i kako se rešava pre potpisa.
- Hipoteka — založno pravo banke, najčešće zato što je prodavac kupio nekretninu na kredit. Sasvim je uobičajeno i rešava se na zatvaranju: deo kupoprodajne cene ide banci, banka briše hipoteku. Tražite saglasnost banke i da brisanje bude uslov isplate.
- Plodouživanje — pravo nekog drugog (često roditelja ili rođaka) da doživotno koristi nekretninu. Vlasništvo se može preneti, ali plodouživalac zadržava pravo korišćenja — to mora biti razrešeno (ili ga svesno preuzimate) pre kupovine.
- Zabrana raspolaganja — zabrana prodaje ili opterećenja (npr. sudska ili poreska). Ovo je ozbiljnija zastavica — dok se zabrana ne skine, prenos svojine nije moguć.
- Službenost — npr. pravo prolaza ili provoda instalacija; obično važnije za kuće i placeve nego za stanove.
Na stranicama zgrada Kaza.rs prikazujemo agregatni pravni status (koliko je stanova bez tereta, sa hipotekom, sa plodouživanjem) — nikada imena vlasnika.
Proverite odmah: da li je stan pod hipotekom? — besplatna provera po adresi →
Kako da proverite nekretninu — korak po korak
- 1. eKatastar (RGZ). Otvorite zvanični portal eKatastar i pretražite po adresi ili broju parcele. Podaci su na ćirilici i besplatni — vidite vlasnika, površinu i terete.
- 2. Kaza.rs — stranica zgrade. Pronađite zgradu na njenoj adresi: prikazujemo broj stanova, spratnost, katastarsku parcelu i pravni status (agregatno).
- 3. Kaza.rs — procena. Unesite adresu i broj stana: dobijate procenu vrednosti, procenu kirije i pravni status baš tog stana (bez tereta / hipoteka / plodouživanje).
- 4. List nepokretnosti. Za samu kupoprodaju, advokat ili javni beležnik pribavlja aktuelni list nepokretnosti — dokument koji se prilaže ugovoru.
Crvene zastavice pre potpisa
- Vlasnik u katastru se ne poklapa sa prodavcem (a nema urednog punomoćja ili ostavinskog rešenja).
- Upisana zabrana raspolaganja ili sudski spor na nekretnini.
- Nekretnina nije uknjižena — kupovina je moguća, ali rizičnija; tražite kompletan vlasnički niz (sve ugovore unazad).
- Površina se razlikuje od oglasa ili ugovora.
- Hipoteka bez jasnog plana brisanja — uvek tražite saglasnost banke i da brisanje bude uslov isplate.
- Prodavac žuri, izbegava da pokaže papire ili traži deo cene „van ugovora“.
Često postavljana pitanja
Da li je provera nekretnine u katastru besplatna?
Da. eKatastar Republičkog geodetskog zavoda je javan i besplatan — možete da proverite vlasnika, površinu, parcelu i terete bez naknade. Za samu kupoprodaju, advokat ili javni beležnik pribavlja aktuelni list nepokretnosti.
Šta znači hipoteka na stanu?
Hipoteka je založno pravo, najčešće banke kod koje je prodavac digao kredit. Uobičajena je i ne sprečava kupovinu: na zatvaranju deo cene ide banci, koja potom briše hipoteku. Tražite saglasnost banke i da brisanje bude uslov isplate.
Šta je plodouživanje?
Plodouživanje je pravo nekog drugog (često roditelja ili rođaka) da doživotno koristi nekretninu, iako nije vlasnik. Vlasništvo se može preneti, ali to pravo korišćenja mora biti razrešeno ili svesno preuzeto pre kupovine.
Šta ako stan nije uknjižen?
Neuknjižen stan se može kupiti, ali je rizičnije — teže se kreditira i dalje prodaje. Tražite kompletan niz ugovora od investitora do sadašnjeg vlasnika i obavezno konsultujte advokata.
Mogu li da proverim nekretninu na Kaza.rs?
Da. Na stranicama zgrada i na strani za procenu prikazujemo katastarske podatke — broj stanova, spratnost, katastarsku parcelu i agregatni pravni status (koliko je bez tereta, sa hipotekom, sa plodouživanjem). Imena vlasnika ne prikazujemo.
Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Podaci u katastru mogu kasniti za stvarnim stanjem. Pre kupovine konsultujte advokata ili javnog beležnika i pribavite aktuelni list nepokretnosti.