Ugovor o zakupu, depozit i porez na izdavanje
Dobar ugovor o zakupu i uredno prijavljen porez čuvaju i stanodavca i zakupca. Objašnjavamo šta ugovor mora da sadrži, kako se postavlja depozit, i koliko iznosi porez na prihod od izdavanja — sa primerom obračuna.
Šta mora da sadrži ugovor o zakupu
Ugovor o zakupu je vaša pravna zaštita — napišite ga čak i kad izdajete poznaniku. Treba jasno da sadrži:
- Strane — zakupodavac i zakupac (ime, JMBG/broj lične karte), i jemac ako ga ima.
- Nekretninu — tačna adresa, kvadratura, broj stana; po mogućstvu i broj iz katastra.
- Kiriju i način plaćanja — iznos, datum dospeća, način (najbolje na račun, ostaje trag).
- Depozit (kauciju) — iznos i uslove vraćanja (vidi dole).
- Trajanje i otkazni rok — period zakupa i koliko unapred svaka strana mora da najavi raskid.
- Troškove — ko plaća režije (struja, voda, grejanje, infostan/komunalije).
- Zapisnik o stanju — stanje stana, brojila i inventar na dan useljenja (prilog ugovoru).
Depozit (kaucija) — koliko i kako
Depozit je iznos koji zakupac ostavlja kao osiguranje za štetu ili neplaćenu kiriju. U praksi:
- Visina — najčešće jedna mesečna kirija (ponekad dve kod skupljih/opremljenih stanova).
- Svrha — pokriva oštećenja preko uobičajenog habanja i neplaćene obaveze na kraju.
- Vraćanje — vraća se po isteku zakupa ako nema štete i dugovanja; uslove upišite u ugovor.
- Evidencija — depozit + zapisnik o stanju na useljenju su ono što sprečava spor pri iseljenju.
Porez na prihod od izdavanja — koliko iznosi
Prihod od izdavanja nepokretnosti se oporezuje. Po važećim propisima:
- Stopa je 20%, ali ne na celu kiriju — prvo se priznaje 25% normiranih troškova.
- Osnovica = bruto kirija − 25%; porez = 20% na tu osnovicu → efektivno oko 15% bruto kirije.
- Stvarni troškovi. Umesto 25% normiranih, možete tražiti priznavanje stvarnih dokumentovanih troškova ako su veći.
Primer: kirija 300 €/mes → normirani troškovi 75 € → osnovica 225 € → porez ≈ 45 €/mes (15% od 300 €). Tačan iznos zavisi od kursa i konkretnog slučaja — proverite na purs.gov.rs ili kod knjigovođe.
Osnovica zavisi od visine kirije — ako niste sigurni koliko vaš stan vredi na tržištu, procenite kiriju i vrednost pre nego što odredite cenu.
Ko prijavljuje i u kom roku (PP OPO)
- Zakupac je fizičko lice: stanodavac sam obračunava i plaća porez i podnosi poresku prijavu na obrascu PP OPO, u roku od 30 dana od dana prijema kirije (elektronski preko portala ePorezi).
- Zakupac je pravno lice ili preduzetnik: oni su isplatilac — oni obračunavaju i plaćaju porez po odbitku (umanje kiriju za porez), pa stanodavac ne podnosi PP OPO.
Pravilo važi za izdavanje fizičkom licu na period duži od 30 dana. Kratkoročno turističko izdavanje ima drugačiji režim (vidi dole).
Kratkoročno (turističko) izdavanje
Izdavanje na kratko (dani, preko platformi) nije isto kao klasičan zakup. Po pravilu zahteva kategorizaciju kod lokalne samouprave, plaćanje boravišne takse i poseban (često paušalni) način oporezivanja po ležaju. Pravila se razlikuju po gradu — proverite kod nadležne lokalne samouprave i Poreske uprave pre nego što počnete.
Na šta da pazite
- Neprijavljivanje prihoda. Porez na izdavanje je obavezan; neprijavljivanje nosi kamatu i kazne — i ostavlja vas bez pravne zaštite kod spora.
- Nejasan depozit. Ako iznos i uslovi vraćanja nisu u ugovoru, na kraju zakupa lako dolazi do spora.
- Bez zapisnika o stanju. Bez popisa stanja i brojila ne možete dokazati štetu — depozit vam tada ne pomaže.
- Ko plaća režije. Ako ugovor ćuti, naplata zaostalih računa postaje vaš problem — upišite to izričito.
Često postavljana pitanja
Koliki je porez na izdavanje stana u Srbiji?
Stopa je 20%, ali se osnovica prvo umanji za 25% normiranih troškova, pa je efektivni porez oko 15% bruto kirije. Na primer, za kiriju od 300 € mesečno porez je oko 45 €. Tačan iznos i obrasce proverite na purs.gov.rs.
Ko plaća porez — stanodavac ili zakupac?
Ako je zakupac fizičko lice, stanodavac sam obračunava i plaća porez i podnosi prijavu PP OPO. Ako je zakupac pravno lice ili preduzetnik, oni obračunavaju i plaćaju porez po odbitku, pa stanodavac ne podnosi prijavu.
U kom roku se prijavljuje porez na izdavanje?
Kada je zakupac fizičko lice, prijava se podnosi na obrascu PP OPO u roku od 30 dana od dana prijema kirije, elektronski preko portala ePorezi.
Koliki depozit (kaucija) je uobičajen?
Najčešće jedna mesečna kirija (ponekad dve kod skupljih ili opremljenih stanova). Iznos i uslove vraćanja obavezno upišite u ugovor o zakupu.
Mogu li umesto 25% normiranih priznati stvarne troškove?
Da. Ako su vaši stvarni troškovi veći od 25%, možete tražiti priznavanje stvarnih dokumentovanih troškova umesto normiranih. Detalje proverite kod Poreske uprave ili knjigovođe.
Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja poreski ni pravni savet. Stope, normirani troškovi, obrasci i rokovi mogu se menjati — zvanične informacije proverite na purs.gov.rs (Poreska uprava) ili kod stručnjaka (advokat, knjigovođa). Za konkretan slučaj konsultujte stručnjaka.