Porez na prenos apsolutnih prava
Pri kupoprodaji nekretnine u Srbiji plaća se ili porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) ili PDV (10%) — nikada oba. Objašnjavamo koliko iznosi, ko ga po zakonu plaća, kada se ne plaća, i kako da kupac prvog stana iskoristi oslobođenje.
Šta je porez na prenos apsolutnih prava i koliko iznosi
Porez na prenos apsolutnih prava plaća se kada se uz naknadu prenosi pravo svojine na nekretnini — dakle pri kupoprodaji polovne (već uknjižene) nekretnine. Stopa je 2,5% i uređena je Zakonom o porezima na imovinu.
- Osnovica je ugovorena cena — ali ako je ona niža od tržišne, Poreska uprava utvrđuje tržišnu vrednost i porez obračunava na nju.
- Plaća se samo na promet polovnih nekretnina. Kod prve prodaje novogradnje (od investitora) umesto ovog poreza plaća se PDV (vidi ispod).
Zato je dobra procena vrednosti korisna i pre potpisivanja — procenite vrednost nekretnine da znate okvir poreske osnovice.
2,5% porez ili 10% PDV — kada šta
- Polovna nekretnina (preprodaja): porez na prenos 2,5%.
- Novogradnja (prvi prenos od investitora): PDV 10% na stan, koji je po pravilu već uračunat u cenu. Tada se porez na prenos NE plaća.
Praktično pravilo: nikad se ne plaćaju oba — ili 2,5% (staro) ili 10% PDV (novo). Više o kupovini novogradnje u vodiču Kupovina novogradnje.
Ko plaća porez — prodavac ili kupac
Po zakonu je obveznik prodavac. Ali ugovorom se obaveza vrlo često prevaljuje na kupca ili deli — to je stvar dogovora i mora jasno da piše u kupoprodajnom ugovoru.
Prijavu i naplatu pokreće postupak overe ugovora: javni beležnik (notar) dostavlja ugovor Poreskoj upravi, koja rešenjem utvrđuje porez. Rok i način proverite kod notara — postupak i iznos zavise od konkretnog slučaja.
Oslobođenje za kupca prvog stana
Kupac prvog stana može biti oslobođen poreza na prenos (2,5%) — ovo je najveća ušteda za kupce koji prvi put rešavaju stambeno pitanje. Prema važećim propisima, uz uslove:
- kupac je punoletan državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji;
- nije imao u svojini ni susvojini stan na teritoriji Srbije u periodu od 1. jula 2006. do dana overe ugovora;
- oslobođenje važi za površinu do 40 m² za kupca + 15 m² za svakog člana domaćinstva koji takođe nije imao stan (na višak površine porez se plaća).
Oslobođenje se ostvaruje po zahtevu uz propisanu dokumentaciju. Tačne uslove i obrasce proverite na purs.gov.rs ili kod notara — detalji se mogu menjati.
Kako se obračunava i prijavljuje
- Osnovica × 2,5%. Npr. za stan procenjen na 100.000 € porez je 2.500 € (ako se ne ostvaruje oslobođenje).
- Tržišna vrednost. Poreska uprava može utvrditi osnovicu višu od ugovorene cene ako proceni da je cena ispod tržišne.
- Prijava. Pokreće se overom ugovora kod notara; Poreska uprava izdaje rešenje sa iznosom i rokom plaćanja.
Ovaj porez je samo jedan od troškova kupovine — izračunajte ukupne troškove (učešće, notar, uknjižba, obrada kredita) na kalkulatoru.
Na šta da pazite
- Ko plaća — definišite u ugovoru. Ako ugovor ćuti, obveznik je prodavac; ne pretpostavljajte, već jasno upišite.
- Procena Poreske uprave može biti viša od ugovorene cene — porez tada raste. Realna procena vrednosti unapred pomaže.
- Prvi stan: pazite na m². Oslobođenje je ograničeno na 40 m² (+15 m²/član); za veći stan deo ostaje oporeziv.
- Rokovi. Ne propustite zakonske rokove za prijavu/plaćanje — proverite ih kod notara/Poreske uprave.
Često postavljana pitanja
Koliko iznosi porez na prenos apsolutnih prava?
Stopa je 2,5% i plaća se pri prometu polovne (već uknjižene) nekretnine. Osnovica je ugovorena cena, a ako je niža od tržišne, Poreska uprava obračunava porez na utvrđenu tržišnu vrednost.
Ko plaća porez na prenos — prodavac ili kupac?
Po zakonu je obveznik prodavac, ali se ugovorom obaveza često prevaljuje na kupca ili deli. Bitno je da u kupoprodajnom ugovoru jasno piše ko plaća.
Kada se plaća PDV umesto poreza na prenos?
Kod prve prodaje novogradnje (prenos od investitora) plaća se PDV 10% na stan, najčešće već uračunat u cenu — tada se porez na prenos 2,5% ne plaća. Nikada se ne plaćaju oba.
Da li je kupac prvog stana oslobođen poreza?
Može biti — punoletan državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji koji nije imao stan u svojini/susvojini od 1. jula 2006. do overe ugovora, za površinu do 40 m² + 15 m² po članu domaćinstva. Uslove i obrasce proverite na purs.gov.rs ili kod notara.
Na koju vrednost se obračunava porez?
Na poresku osnovicu — ugovorenu cenu, odnosno tržišnu vrednost ako je Poreska uprava proceni višom. Za okvir možete besplatno proceniti vrednost nekretnine na Kaza.rs.
Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja poreski ni pravni savet. Stope, uslovi i oslobođenja mogu se menjati — zvanične informacije proverite na purs.gov.rs (Poreska uprava) ili kod javnog beležnika. Za konkretan slučaj konsultujte stručnjaka.